Из курса классической экономики прекрасно известно, что земельные отношения – фундамент экономической структуры любого общества. Но в России этот фундамент сейчас практически отсутствует де-факто и де-юре. То есть мы строим здание на песке.
Во-первых, не отрегулирована законодательная база. А ведь земельные отношения находятся на стыке множества законов. Например, Земельный кодекс должен быть увязан с Водным, Лесным, Градостроительным. Но на практике этого нет и в помине. В итоге мы имеем полную анархию – у нас не защищены ни собственник, ни сама земля.
Во-вторых, в стране нет ни одного ведомства, которое занималось бы земельной проблемой. Есть семь нянек, которые курируют отдельные сегменты, – Министерство экономического развития, Министерство регионального развития, Минсельхоз, Минюст, Росреестр, Росприрода, Ростехнадзор. Но земельные отношения в целом остаются за бортом. Причем ни разу эти министерства и ведомства не собирались вместе по данному вопросу. Поэтому, я считаю, необходимо создать специальное министерство. Ведь у нас есть даже Министерство по делам молодежи, а по земельным отношениям нет.
В-третьих, в любой стране мира собственность на землю как собственность на памятник архитектуры. Если вы купили историческое здание, на вас накладывается масса обременений: его необходимо поддерживать в должном состоянии, полностью сохранив исторический вид, и так далее. То же самое и с землей. Однако у нас эти ограничения обойти несложно. Скажем, есть земли сельхозназначения, на которых нельзя ничего строить. Но проблема решается очень просто – переводом земель из одного вида землепользования в другой. Самое выгодное сейчас в России в области земельных отношений – не сеять и не пахать, а переводить землю из одной категории в другую или держать ее в качестве активов. Так что пока не будет наведен порядок в этом вопросе, не будет нормальной рыночной экономики и нормального сельского хозяйства. Потому что земля сейчас не средство производства, а средство спекуляции и коррупции.
В-четвертых, практически на все земли, особенно на дорогие, у нас приходится по два потенциальных собственника. В свое время у крестьян по сути отобрали их паи, а сейчас этими землями владеют так называемые добросовестные пользователи. Но земля прошла через несколько рук – разного рода фирм и “отмывочных” контор. Так что если копнуть поглубже, может выясниться, что у нее несколько хозяев.
Другая серьезная проблема – межевые споры. Накануне прошлых выборов Путин сказал, что нужно упростить оформление земли, и депутаты “упростили”, отменив обязательное межевание. В результате это привело к наложению границ, и те, кто оформлял свои участки по “упрощенке”, получили межевой спор с четырех сторон. Сейчас в судах общей юрисдикции наибольшее количество дел посвящено именно межевым спорам. А ведь они самые неразрешимые. Если вспомнить мировую историю, то 99% войн начиналось с межи.
Правда, те, у кого есть деньги, несмотря на отмену обязательного межевания, продолжали межевать. Они понимали, что если есть кадастровый номер и границы земли четко определены, то собственник защищен. Если же вы не провели межевание, то не определили границы своей “квартиры”. Так что завтра к вам может прийти сосед и сказать: “Эта моя комната, дайте я стену передвину”.
Нужно понимать, что ни один суд не будет решать земельный спор исходя из ваших эмоций и вороха старых документов, которые много лет пылились у вас дома. Любой суд скажет: “Идите и делайте землеустроительную экспертизу”. Правда, ее будет проводить частная контора, и стоит такая экспертиза гораздо больше, чем межевание. К примеру, совсем недавно мы занимались межевым спором в Малаховке. Так вот землеустроительная экспертиза только по одной стороне участка обошлась в 120 тыс. рублей. У хозяйки таких денег не было, и ей пришлось взять кредит. Теперь, выиграв суд, она должна получить компенсацию со своего соседа, который виноват в этой истории. Он говорит: “Вычитайте у меня из пенсии”. А пенсия-то всего 5 тыс. рублей. Вот и весь разговор. Кстати, сейчас межеванием занимаются исключительно частные фирмы. В общемто, в этом нет ничего плохого, если, конечно, их контролировать как положено. Но, как показывает практика, нарушений там масса. Скажем, сначала межевание проводила одна фирма, потом она закрылась, ей на смену пришла другая, стала межевать заново, и в результате получилось наложение границ. Словом, проблемы есть, но на мой взгляд, лучше уж худое межевание, чем вообще никакого.
Теперь поговорим о так называемой “дачной амнистии”. С ней тоже ситуация уникальная. По идее, передавая землю в собственность гражданам, государство должно было взять на себя бремя ее оформления, как это сделали, например, при Екатерине II. В то время тоже стояла задача межевания крестьянских земель в масштабах всей страны, однако Екатерина провела его не за счет крестьян, а за счет казны. Работала целая армия землемеров, которые параллельно выполняли функции нотариусов, то есть документально оформляли межевание.
Наше государство возложило расходы по “дачной амнистии” на самих садоводов. Те начали по одному приходить в органы Росреестра. Огромные очереди, никто ничего не понимает, законы постоянно меняются... А вы знаете, что только в Московской области 12,5 тысяч садовых товариществ, а садоводов вообще никто и не считал? Короче говоря, полная неразбериха.
Я вообще считаю, что в наше время главное – это технология. Если вы ее нашли, значит, все будет хорошо. Но сейчас нет технологии, которая помогла бы решить данную проблему. Судите сами, за пять лет свои земли по “дачной амнистии” оформили только 20% садоводов. Это капля в море. Причем эти 20% – самая активная часть дачников, и в основном с дорогих земель, расположенных вокруг городов. А остальные 80%, судя по всему, займутся этой проблемой нескоро, если вообще займутся.
Замечу, между прочим, что “дачная амнистия” бессрочная. Хотя многие политики, вплоть до президента, до сих пор периодически говорят, что она заканчивается в 2015 году и ее нужно продлить. Представляете, насколько запутана ситуация, если даже руководители страны “плавают” в этом вопросе?
Так вот, на самом деле со стороны государства “дачная амнистия” имеет чисто фискальный характер и направлена на то, чтобы пополнить местные бюджеты. Дачникам без всякого межевания выдают кадастровые номера, которые облагаются налогом. Только придите и получите. Поэтому-то и была принята упрощенка. Помните, как в анекдоте: “Здравствуйте, бесплатный доктор! – Здравствуйте, неизлечимый больной!” В действительности, как я уже говорил, оформление земли без межевания влечет за собой массу проблем. Например, известны случаи, когда люди получали документы на землю, не имея при этом земли. Или по документам у вас вон до той березы, а реально до этой осины. Но, как правило, межевые споры не возникают сразу. Они происходят в основном во время передачи земли при продаже и наследовании. Вот тогда и начинаются суды. То есть тем самым государство заложило мину за-медленного действия, которая будет взрываться бесконечно.
Как решить эту проблему? Я считаю, что нужна государственная программа сплошной инвентаризации земель. И проводиться она должна не за счет граждан, а за счет государства. Это касается не только дачных участков, а всех земель вообще. А отрезанием хвоста по чуть-чуть и латанием дыр здесь ничего не сделаешь. Но это программа максимум, о которой я даже боюсь мечтать.
В плане земельных отношений мы сейчас стоим примерно на той же ступени, что и римское общество времен братьев Гракхов. Разумной земельной политики тогда не проводилось, в итоге крестьян согнали с земли, и они пошли в Рим требовать хлеба и зрелищ. К тому же невозможно было сформировать армию, потому что в нее набирали людей, имевших землю. Иными словами, земля была имущественным цензом. Зато появились монополисты, которым было невыгодно нанимать на работу римских крестьян. Стали завозить дешевую рабочую силу из других стран. Согласитесь, ситуация очень похожая. У нас сейчас дорогая земля тоже монополизирована. А земля, к примеру, в Якутии никому не нужна и не имеет конкретного собственника. Люди получили паи на бумаге, но не могут выделить их в натуре, а платить налог при этом должны. Но и та и другая земля при этом может быть заброшена, потому что одна является финансовым активом, а другая просто балластом. В результате мы имеем полный коллапс сельского хозяйства и потрясение устоев государства.
Но есть и другие исторические примеры удачного решения земельной проблемы. Почему бы не взять их на вооружение? Вот, например, Цезарь. У него было много земли, захваченной во время войн и конфискованной у сторонников Помпея. Цезарь понимал, что земля без хозяина – это плохо. С другой стороны, после войны с Помпеем у него осталась огромная армия. Если ее распустить, куда пойдут ветераны? Конечно, в Рим, чтобы пропивать то, что накопили. А Цезарь обещал наградить своих воинов. Деньги у него, конечно, были. Но если бы он дал ветеранам деньги, пьянка в древнем Риме затянулась бы надолго, а потом образовалась бы армия люмпенов. Умный Цезарь сказал: “Ветераны! Братья! Я не буду давать вам деньги, я дам вам гораздо больше – землю, которая будет стоить целое состояние. Вы станете богатыми людьми”. Однако Цезарь знал, что как только ветеран получит в собственность землю, он ее тут же продаст и придет в Рим… чтобы пропивать полученные деньги. И опять образуется армия люмпенов. Что сделал Цезарь? Он издал эдикт о том, что земля несет в себе обременение: в течение 15 лет ее нельзя продавать и сдавать в аренду. При этом если на ней не начали хозяйствовать, земля изымалась. То есть если ты разгильдяй и не хочешь ничего делать, ты останешься нищим голодранцем. А если ты приехал и начал работать, ты становишься олигархом. Даже самые ленивые из ветеранов стали пахать и сеять. Видите, как мудро все было сделано.
А у нас? Крестьян наделили бумажными паями, ничем не обременив. В результате все паи моментально перекочевали в финансовые корпорации. Причем в 90% случаев абсолютно незаконно.
Но вернемся к Цезарю. Когда его убили, Антоний отменил пресловутый эдикт, разрешив ветеранам продавать свои участки, и радостные ветераны пошли за Антонием. То есть земля всегда была средством манипулирования массами.
Вообще хочу сказать, что земельные отношения – дело подрасстрельное. Если мы вновь обратимся к мировой истории, то станет ясно, что любой земельный реформатор, начиная с тех же братьев Гракхов и заканчивая Столыпиным, умирал не своей смертью. Поэтому современные политики понимают, что в эту сферу соваться страшно. Да и вообще никто толком не знает ответа на вопрос, что делать, Чем больше я вникаю в проблему, тем очевиднее становится, что это дело не года и не двух, а десятков лет. Простого решения здесь нет и быть не может. Причем желательно, чтобы его искали не депутаты и чиновники, которые ничего не понимают в данном вопросе, а специалисты-практики. Может быть, имеет смысл начать с создания группы или комиссии при президенте, куда войдут профессионалы в области земельных отношений, а не лоббисты и политики, желающие попиариться на этой теме.
Я всегда привожу в пример самолет. Чтобы его сделать, нужна группа специалистов в разных областях – аэродинамики, сопромата, двигателестроения и т. д. А теперь представьте ситуацию. Создали самолет, он показался немного сложным, и вам говорят: “Давайте его упростим, оставим один двигатель и одно крыло”. Примерно то же самое произошло с “дачной амнистией”. Но здесь нельзя идти по пути упрощения, как нельзя упростить самолет. Я считаю, что в создании земельного законодательства должны участвовать разные специалисты, в том числе психологи, социологи и даже психиатры. Нужно помнить, что любой шаг в земельных отношениях наступает на чьи-то интересы.
Опубликовано в журнале "СПРОС"